Refus du renouvellement du bail : le paiement d'une indemnité d'éviction
Publié le :
05/10/2023
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Le preneur à bail commercial bénéficie d’un droit au renouvellement du bail afin d’assurer la stabilité de son fonds de commerce. Ce droit confère, à l’expiration du bail commercial, la possibilité pour le locataire de bénéficier d’un nouveau bail.
Le propriétaire du local commercial n’est pas obligé d’accepter le renouvellement du bail. En revanche, s’il refuse, il doit, en principe, procéder au versement d’une indemnité d’éviction au locataire.
Le paiement de l’indemnité d’éviction
Cette indemnité constitue une compensation financière pour réparer le préjudice que subit le locataire en quittant les lieux. En effet, l’absence de renouvellement du bail impose le déménagement du preneur et de son fonds de commerce pouvant causer de nombreux frais et une perte totale ou partielle de la clientèle.
L’indemnité est due lorsque le preneur à bail réunit les conditions suivantes :
- Il est immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Registre national des entreprises (RNE) ;
- Il est propriétaire du fonds de commerce ;
- Il exploite le fonds de commerce de manière effective dans le local, pendant les 3 ans précédant la date d’expiration du bail.
Cette indemnité peut être fixée soit :
- À l’amiable, par un accord entre les parties ou selon l’estimation d’un expert professionnel ;
- En l’absence d’accord, par le tribunal judiciaire.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction
L’indemnité d’éviction fait l’objet d’une évaluation au moment du préjudice, soit lors du départ du locataire soit, s’il s’est maintenu dans les lieux, lors de la décision des juges fixant l’indemnité. Cette indemnité doit couvrir l’intégralité du préjudice causé au locataire, elle est constituée d’une indemnité principale, dite de remplacement lorsque le fonds de commerce disparaît, ou de déplacement lorsqu’il peut être transféré.
L’indemnité de remplacement ou de perte de fonds compense la perte de la clientèle pour le locataire. Elle est calculée en fonction de la valeur du fonds de commerce, fixée suivant les usages de la profession exercée. Ce calcul prend en compte la perte de la clientèle, les résultats d’exploitation ainsi que le droit au bail des locaux loués.
L’indemnité de déplacement ou de transfert compense les frais de déplacement de l’activité pour le locataire. Elle est possible en fonction de la nature de l’activité et de l’état locatif du marché sur le quartier. Elle comprend le transfert du fonds sans perte ou avec une partielle de la clientèle, la valeur du droit au bail de l’ancien local ainsi que le coût d’un éventuel pas-de-porte.
Ces indemnités principales sont généralement complétées par des indemnités accessoires comprenant les dépenses annexes que le locataire évincé va exposer pour poursuivre son exploitation dans de nouveaux locaux. Elles comprennent notamment :
- Le trouble commercial ;
- Les frais de déménagement ;
- Les frais de résiliation des contrats ;
- Les frais de réinstallation du fonds de commerce ;
- Les frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce ;
- Les éventuelles indemnités de licenciement des salariés causés par l’éviction.
Un futur article portera sur les conditions dans lesquelles le bailleur est déchargé du paiement de cette indemnité d’éviction malgré le refus du renouvellement du bail commercial.
Historique
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