Les conséquences de la cession-déspécialisation sur le prix du bail
Publié le :
22/05/2023
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Le départ à la retraite, ou l’invalidité, d’un preneur à bail commercial autorise ce dernier à opérer une cession-déspécialisation selon l’article L. 145-51 du Code de commerce. Cela signifie que pour faciliter la vente de son exploitation, il peut en modifier l’activité afin de trouver rapidement un repreneur.
Le bailleur dispose alors de deux mois, suivant la notification, pour exercer son droit prioritaire de rachat du bail ou contester l’opération en justice, à défaut, il est réputé avoir donné son accord. Pour autant, cet accord tacite ne prive pas le bailleur de solliciter un déplafonnement du loyer renouvelé, en raison du changement de destination, selon un récent arrêt de la Cour de cassation.
Lors de son départ à la retraite, un preneur à bail a cédé son droit au bail commercial pour l’exercice d’une nouvelle activité. À l’approche de l’expiration du bail, les bailleurs ont délivré à la cessionnaire un congé avec offre de renouvellement du bail, moyennant un loyer renouvelé, fixé selon la valeur locative.
Or, la fixation du loyer selon la valeur locative aurait engendré un déplafonnement du loyer, ce que contestait la cessionnaire. Les parties ne trouvant pas d’accord sur le montant du loyer renouvelé, les bailleurs ont saisi le juge des loyers commerciaux afin d'obtenir la fixation d'un nouveau loyer.
La Cour d’appel de Paris ayant retenu que le loyer renouvelé serait fixé à la valeur locative et ayant désigné, pour sa détermination, un expert judiciaire, la locataire a formé un pourvoi en cassation.
En effet, la cessionnaire estimait que les bailleurs n’ayant pas usé de leur priorité de rachat, et n’ayant pas contesté l’opération, après la signification de la cession-déspécialisation du bail, leur accord est réputé acquis. Dès lors, le non-exercice du droit de rachat prioritaire du bail, comme l’absence de contestation, valent renoncement à se prévaloir du déplafonnement du loyer renouvelé, en raison du changement de destination.
En outre, la demanderesse se prévaut de la « propriété commerciale », protégée par l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Elle argue que cette propriété s’entend du droit au renouvellement du bail commercial et que lorsque le déplafonnement du prix du bail renouvelé entrave le droit du locataire au renouvellement du bail, celui-ci cause une atteinte à sa propriété commerciale.
La Cour de cassation rejette le pourvoi en considérant que la Cour d’appel a énoncé, à bon droit, que la cession du droit au bail, dans les conditions de l'article L. 145-51 du code de commerce, emporte malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu'au terme du bail.
En revanche, cette cession ne prive pas le bailleur du droit d'invoquer le changement de destination, intervenu au cours du bail expiré, au soutien d'une demande en fixation du loyer du bail renouvelé. Dès lors, il ne peut être déduit une renonciation de sa part à solliciter le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail en raison du non-exercice du droit de rachat prioritaire ou de l’absence d'opposition en justice à la déspécialisation.
Enfin, la Haute juridiction rappelle que la « propriété commerciale » du preneur à bail commercial s’entend du droit du renouvellement du bail. L’atteinte alléguée ne concernant que le prix du loyer du bail renouvelé, n’entre pas dans le champ de la protection.
Référence de l’arrêt : Cass. civ. 3ème du 15 février 2023, n° 21-25.849.
Historique
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