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Bail commercial : la répartition des charges entre le locataire et le bailleur

Bail commercial : la répartition des charges entre le locataire et le bailleur

Publié le : 12/06/2024 12 juin juin 06 2024
Actualité

À l’origine, les charges, travaux et impôts pouvaient être librement distribués entre les parties au bail commercial. Cependant, la loi Pinel a défini les charges et travaux qu’il était possible, ou non, d’imputer aux locataires afin de les protéger.

Ainsi, le bail commercial doit désormais comporter un inventaire précis et limitatif de la répartition des charges entre le bailleur et le locataire, afin d’équilibrer la relation entre les parties au bail commercial.

 

Les charges pesant sur le bailleur


Le bailleur est tenu d’assumer :
 
  • Les dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâti, il s’agit par exemple des murs de soutènement et de clôture, des voûtes, des digues, de la charpente et de la toiture ;
  • Le coût des réparations importantes rendues nécessaires en raison de la vétusté du local et d’une obligation de mise aux normes ;
  • Les charges, impôts, taxes, redevances et coûts des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires de l’immeuble ;
  • Les honoraires liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble.

La répartition des charges précitées est imposée, de sorte que toute clause du bail faisant peser ces charges sur le locataire sera réputée non écrite et donc inopposable en cas de litige.

 

Les charges pesant sur le locataire


Le locataire doit prendre en charge les dépenses d’entretien et de réparations courantes portant sur :
 
  • La peinture du local, les compteurs, les appareils de chauffage, les sanitaires ou encore les volets extérieurs ;
  • L’eau, le gaz et l’électricité ;
  • Les travaux d’embellissement dont le coût excède les frais de remplacement de l’élément concerné à l’identique.
 

Les charges pouvant être librement réparties


En principe, le propriétaire est tenu des impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux. Il s’agit notamment de la cotisation foncière des entreprises (CFE), de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), de la taxe foncière, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou encore de la taxe de balayage.

Or, ces impôts, taxes et redevances étant liés à l’usage du local, de l’immeuble ou finançant un service au profit locataire, une clause du bail commercial peut lui transférer le devoir de s’en acquitter.

 

L’obligation d’information portant sur les travaux et charges


Lors de la signature du bail commercial, le bailleur est tenu d’une obligation d’information portant, d’une part, sur le récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois ans passés et, d’autre part, sur l’état prévisionnel des travaux envisagés pour les trois années à venir. Cette information porte également sur le coût des travaux réalisés et prévus, et doit être transmise dans un délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale.

Le propriétaire doit également informer son locataire de toute modification portant sur les charges, impôts, taxes, redevances ou la répartition des charges entre les locataires lorsque le local fait partie d’un ensemble immobilier. Enfin, il doit communiquer tous les ans un état récapitulatif de l’inventaire des charges intégrées au bail.
 
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