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La prescription de l’action d’un locataire invoquant le statut des baux commerciaux

Publié le : 24/02/2023 24 février févr. 02 2023
Actualité

Le statut des baux commerciaux comprend des règles d’ordre public, auxquelles il est impossible de déroger contractuellement. Ces règles permettent notamment au preneur de bénéficier d’avantages spécifiques, tels que le plafonnement de la hausse des loyers ou le droit au renouvellement du bail. La protection offerte par ce statut peut être le point de départ de nombreux litiges. C’est souvent le cas lorsque le locataire, d’un contrat de location classique, conteste l’action de son bailleur en invoquant le statut des baux commerciaux.

Néanmoins, afin que ces dispositions impératives puissent être mises en œuvre, à la faveur des preneurs, le contrat doit d’abord être juridiquement qualifié de bail commercial. C’est un principe que la Cour de cassation a récemment rappelé, en affirmant que la demande relative à la nullité d’une clause, s’analysant en requalification de la convention de la location d’un terrain nu en bail statutaire, est soumise à prescription biennale.


Dans les faits d’espèce, un propriétaire loue un terrain nu, supportant une station de lavage démontable, à une société. Le contrat de location est conclu en 2009 pour une durée de 7 ans. En 2016, lors de l’expiration de la durée du contrat, le bailleur donne congé à la société preneuse.

En l’absence de départ, le propriétaire se voit contraint d’assigner la locataire en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation. La défenderesse demande alors reconventionnellement l’annulation du congé. La Cour d’appel ayant fait droit aux demandes du bailleur, la société forme un pourvoi. 

A cet effet, la locataire invoque le caractère non écrit de la clause prévoyant la durée du contrat, faisant échec à son droit au renouvellement du bail, en vertu de l’article L.145-15 du Code de commerce. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, cette disposition s’applique aux baux en cours, quelle que soit leur date de conclusion, et n’est donc pas soumise à prescription, tant que l’action est introduite postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel. 

En dépit des arguments présentés, la Cour de cassation rejette le pourvoi en se fondant sur une jurisprudence établie. Ainsi, elle considère que les dispositions réputant certaines clauses non écrites, ne sont pas applicables à une action visant à solliciter la requalification du bail commercial. Cette dernière est soumise à une prescription biennale, à compter de la date de conclusion de la convention, en vertu de l’article L.145-60 du Code de commerce.

En effet, l’article L.145-15 du Code de commerce relève du statut des baux commerciaux. Or, le contrat litigieux n’étant pas contractuellement un bail statutaire, il convient en premier lieu de déterminer son éventuelle requalification en bail commercial, pour en déduire, par la suite, les règles applicables. La prétention, tendant à se prévaloir d’une disposition d’ordre public relevant du statut des baux commerciaux, s’analyse donc en une demande indirecte de requalification en bail commercial, soumise à prescription biennale. 

Référence de l’arrêt : Cass. 3e civ. du 7 décembre 2022, n° 21-23.103.
 
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