Résolution unilatérale du bail commercial : la mise en demeure vaine n'est pas nécessaire
Publié le :
23/04/2024
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Date de l'événement : 23/04/2024 - 08:00
La chambre commerciale de la Cour de cassation affirme que le locataire qui résilie unilatéralement un bail commercial en raison d'une inexécution grave des obligations du bailleur, n'est pas tenu d'adresser une mise en demeure préalable à ce dernier dès lors qu'il résulte des circonstances que cette mise en demeure eut été vaine.
Au cas d'espèce, une société civile immobilière (SCI) a donné à bail trois locaux commerciaux dépendant d'un même immeuble à une société exploitante. Cependant, moins d'un an après la signature des baux commerciaux, la société locataire a quitté les locaux et a cessé de payer les loyers.
Celle-ci a justifié son départ en reprochant, par lettre recommandée avec avis de réception, au gérant de la société bailleresse de s'être introduit à plusieurs reprises dans les locaux loués et d'avoir eu des comportements déplacés avec ses salariés ayant porté atteinte à la jouissance paisible des locaux loués.
La bailleresse a assigné la locataire en paiement des loyers dus postérieurement à son départ. De son côté, la locataire a reconventionnellement sollicité le prononcé de la résiliation des baux à la date de sa lettre recommandée avec avis de réception.
Déboutée de ses prétentions, la bailleresse a formé un pourvoi en cassation, reprochant aux juges du fond d'avoir prononcé la résiliation des baux litigieux alors que la locataire ne l'avait pas mis en demeure de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable avant de solliciter la résiliation du contrat de bail par voie de notification.
La Cour de cassation énonce qu'en vertu de l'article 1224 du Code civil, la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur de l'obligation.
Elle ajoute également qu'aux termes de l'article 1226 du même code, le créancier peut résoudre le contrat par voie de notification, après avoir préalablement mis en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. Cette mise en demeure est nécessaire, sauf en présence d'une urgence.
Néanmoins, elle rappelle qu'aux termes de la jurisprudence rendue par la chambre commerciale concernant des contrats de prestation de service, une telle mise en demeure n'a pas à être délivrée lorsqu'il résulte des circonstances qu'elle est vaine (Cass. com. du 18 octobre 2023, n° 20-21.579).
Dès lors, elle s'en remet à l'appréciation souveraine de la cour d'appel, laquelle a relevé que dirigeant de la SCI avait eu des comportements déplacés, de nature sexuelle, d'une telle gravité qu'ils rendaient manifestement impossible la poursuite des relations contractuelles entre la bailleresse et la locataire.
Ainsi, la Haute juridiction confirme qu'une mise en demeure préalable à la notification de la résiliation des baux, qui eut été vaine, n'était pas nécessaire en raison des circonstances identifiées par les juges du fond.
Référence de l’arrêt : Cass. civ. 3ème, 25 janvier 2024, n° 22-16.583.
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