Bail commercial : focus sur les clauses essentielles
Publié le :
07/02/2023
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Contrat destiné à permettre l’exercice d’une activité d'un professionnel, par l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal, le bail commercial conclu entre le bailleur et le commerçant a pour conséquence directe que leur relation est automatiquement régie par le statut des baux commerciaux, tel que défini par le Code du commerce.
Le bail commercial, n’est pas soumis à une forme obligatoire, puisqu’il peut être autant verbal qu’écrit, bien que cette dernière forme soit vivement recommandée, ne serait-ce qu’à titre probatoire. Lors de la rédaction d’un bail commercial, des points d’attention doivent tout particulièrement être apportés à certaines des clauses du contrat.
Les clauses relatives à l’aspect financier du bail commercial
Certaines clauses du bail commercial peuvent avoir trait au versement de sommes lors de l’entrée dans les lieux. Ainsi, un pas de porte pourra être exigé, en plus d’un dépôt de garantie, dont le montant est librement fixé par les parties.Concernant le loyer, il est déterminé d’un commun accord entre le bailleur et le preneur, mais sa révision quant à elle est encadrée et doit impérativement respecter l’indice déterminé par les parties : l’indice trimestriel du coût de la construction, l’indice trimestriel des loyers commerciaux, ou bien selon une clause d’échelle mobile.
Enfin, il est essentiel que le bail commercial liste avec précision les différentes charges, impôts, taxes, redevances, etc., qui incombent à chaque partie.
Les clauses relatives à l’exercice de l’activité
Nombreux baux commerciaux comportent une clause d’activité « tout commerce », qui permet au preneur d’exercer l’activité commerciale, industrielle ou artisanale qu’il souhaite, et modifier l’activité initiale en cours de bail, par ajout ou suppression.Pour autant, d’autres contrats peuvent prévoir une clause de déspécialisation, laquelle restreint la nature de l’activité du preneur à une liste définie, ou vise des activités spécifiques qu’il lui est interdit d’exercer dans le cadre de l’exploitation du fonds.
Cette déspécialisation peut être totale ou partielle, offrant la possibilité au locataire d’étendre ou modifier son activité à celles connexes ou complémentaires.
Les clauses relatives à la durée et au renouvellement du bail
La durée de droit commun d’un bail commercial est fixée à 9 ans, et toute clause du bail prévoyant une durée inférieure serait réputée non écrite, sauf bail dérogatoire dont la durée ne peut excéder 3 ans, et permet notamment au preneur de tester la viabilité de son activité.De même que les clauses du contrat ne peuvent pas déroger aux règles de résiliation triennale, qui permettent au preneur de demander la résiliation du bail commercial, six mois avant l’expiration de chaque période de trois ans, sauf à faire valoir en dehors ces périodes, une résolution anticipée du bail pour départ à la retraite ou pour avoir été admit au bénéfice d’une pension d’invalidité.
Contractuellement, les parties sont libres de conclure un bail commercial pour une durée supérieure à 9 ans, étant précisé qu’à défaut de bail écrit, le bail verbal est réputé conclu pour une durée de 9 ans.
Les clauses du bail commercial doivent ensuite prévoir les situations envisagées à l’expiration de la durée du bail initialement conclu, puisque le preneur dispose de la faculté, six mois avant l’échéance, de demander le renouvellement du bail.
Lorsque le bailleur accepte le renouvellement, les clauses du bail peuvent envisager qu’il soit renouvelé pour une durée différente que les 9 ans prévus par le régime de droit commun, et éventuellement prévoir une modification du loyer lors du renouvellement.
En cas de refus, le bailleur doit apporter de justes motifs, au risque de devoir verses une indemnité d’éviction au locataire, une attention particulière doit donc être portée à la clause du bail relative au refus de renouvellement.
Sans demande de renouvellement ou congé donné par le bailleur, le bail est tacitement reconduit.
Enfin, le bail commercial peut contenir une clause résolutoire, permettant aux parties de mettre fin à la relation en cas de survenance d’un événement précis, comme le non-versement des loyers.
Historique
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